返済余力計算ツール（DSCR）

DSCR（Debt Service Coverage Ratio）は、物件から得られる収益（NOI）が年間ローン返済額の何倍あるかを示す指標です。DSCRが1.0未満だと家賃収入から経費を引いた額だけでは返済が賄えず、1.0〜1.2は余裕が小さい状態、1.2〜1.5は標準的、1.5以上は返済に余裕があるとされます。ただし金融機関や物件種別、借り手の属性によって求められる水準は異なり、一律の基準はありません。なおNOIはローン返済前・税引前で計算し、減価償却費は含みません。

DSCRが低いときは、物件サイドと財務サイドの両面から改善策を検討します。まず頭金を増やして借入額自体を下げる、次に低金利商品への借り換えで返済負担を抑える、というのが基本です。あわせて空室対策や賃料水準の見直し、管理的経費の削減でNOIそのものを引き上げる余地もあります。返済期間の延長は月々の負担を下げる一方、建物の耐用年数や総利息との兼ね合いがあるため慎重な検討が必要です。判断に迷う場合は金融機関や不動産・税務の専門家へご相談ください。

含めるのは、管理委託費・修繕費・固定資産税・都市計画税・保険料・共用部の光熱費など物件運営に直接かかる費用です。一方、ローンの返済額そのものや所得税、減価償却費は含めません。空室による損失は経費ではなく家賃収入の減少として扱うため、家賃収入欄には満室想定ではなく現実的な見込み額をそのまま入力してください。これで計算されるNOIは税引前・減価償却前の数値となり、金融機関の融資審査で使われる指標と整合します。